NISAで賢く始める「REIT（不動産投信）」：少額から不動産投資へ挑戦！

NISAで買える「REIT（不動産投信）」とは？リスクとリターンを解説

不動産投資に興味はあるものの、まとまった資金がなくて諦めている方は少なくないであろう。しかし、諦めるのはまだ早い。REIT（Real Estate Investment Trust）、すなわち「不動産投資信託」を活用すれば、少額からでも不動産投資に参入することが可能である。特に、税制優遇制度であるNISA（少額投資非課税制度）との組み合わせは、その魅力をさらに高める。本稿では、REITの基本的な仕組みから、NISAとの連携、そして投資におけるリスクとリターンについて、初心者にも分かりやすく解説する。

REIT（不動産投信）の仕組みを理解する

REITは、投資家から集めた資金でオフィスビル、商業施設、マンション、物流施設、ホテルなどの不動産を購入・運用し、そこから得られる賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品である。投資家は、株式のように証券取引所でREITの投資証券を売買できる。これにより、個人では購入が難しいような大規模な不動産へ、比較的少額から投資することが可能となる。

REITのメリット

少額からの投資： 数万円程度から投資可能であり、資金的なハードルが低い。
分散投資： 複数の不動産に分散投資されているため、単一の物件に投資するよりもリスクが低減される。
専門家による運用： 不動産の選定、購入、管理・運営は専門家が行うため、手間がかからない。
安定的な収益： 主な収益源である賃料収入は比較的安定しており、分配金として投資家に還元される。
インカムゲインとキャピタルゲイン： 分配金（インカムゲイン）による定期的な収入と、REIT証券の値上がり益（キャピタルゲイン）の両方が期待できる。

NISA制度とREITの相性の良さ

NISA制度は、投資で得られた利益にかかる税金が非課税になる制度である。REITから得られる分配金や売買益も、NISA口座であれば非課税となるため、手取り収入を増やすことができる。特に、毎月分配金が出るタイプのREITは、NISA口座との相性が良いと言えるだろう。2024年から新NISA制度が始まり、非課税投資枠が大幅に拡大されたことも、REIT投資の魅力を一層引き上げている。

NISAの種類とREIT投資

つみたて投資枠： 年間120万円まで。長期・積立・分散投資に適しており、毎月一定額をREITに投資していくスタイルに向いている。
成長投資枠： 年間240万円まで。個別株やETF、投資信託など幅広い商品に投資可能。REITもこの枠で購入できる。

どちらの枠を使ってもREITに投資できるが、REITは比較的価格変動リスクがあるため、新NISAでは「成長投資枠」での購入が一般的であろう。ただし、積立投資枠でREITを含む投資信託を購入することも可能である。

REIT投資におけるリスクと注意点

REITは魅力的な投資対象であるが、当然ながらリスクも存在する。投資を始める前に、これらのリスクを十分に理解しておくことが重要である。

主なリスク

価格変動リスク： 不動産市況の悪化、金利の変動、災害、経済情勢の変化などにより、REITの価格が下落するリスクがある。
金利変動リスク： 金利が上昇すると、REITが不動産購入や運用のために借り入れている資金の利払い負担が増加し、収益が悪化する可能性がある。また、他の投資対象（債券など）の魅力が増し、REITへの資金流出が起こる可能性もある。
信用リスク： REITを運用する資産運用会社の経営状況が悪化したり、テナント（賃借人）の倒産などにより賃料収入が減少したりするリスクがある。
流動性リスク： 市場の状況によっては、REIT証券を希望する価格で、あるいはすぐに売却できない可能性がある。
災害リスク： 保有する不動産が地震、台風、水害などの自然災害によって損壊した場合、資産価値が大きく毀損するリスクがある。

REITを組み込む際の注意点

REITに投資する際には、以下の点に留意すると良いだろう。

投資目的の明確化： 分配金による安定収入（インカム）を重視するのか、値上がり益（キャピタルゲイン）を狙うのか、自身の投資目的を明確にする。
REITの種類： オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテルなど、REITが投資する不動産の種類によって収益構造やリスク特性が異なる。どのような不動産に投資しているREITなのかを確認することが重要である。
銘柄（REIT銘柄）の選定： 過去の分配金実績、財務状況、運用方針、物件ポートフォリオなどを分析し、信頼できる資産運用会社が運用するREITを選ぶ。
分散投資の徹底： 一つのREITに集中投資するのではなく、複数のREITに分散投資したり、他の資産（株式、債券など）とも組み合わせてポートフォリオを構築したりすることで、リスクを低減させる。
情報収集： 定期的にREITの運用状況や不動産市場の動向に関する情報を収集し、必要に応じて投資判断を見直す。
NISA枠の活用： NISA口座を活用し、税制優遇を最大限に受けることを検討する。ただし、NISAの非課税投資枠には上限があるため、自身の投資額に見合った枠を選択する。

結論：REITは少額から不動産投資を始める有効な手段

REITは、少額から不動産投資を始めたいと考えている投資家にとって、非常に有効な選択肢である。特にNISA制度を活用することで、税制面でのメリットも享受できる。しかし、REIT投資には価格変動リスク、金利変動リスク、信用リスクなど、様々なリスクが伴うことを忘れてはならない。投資を成功させるためには、REITの仕組みやリスクを十分に理解し、自身の投資目的に合った銘柄を選定し、分散投資を心がけることが不可欠である。これらの点を踏まえ、賢くREIT投資を活用し、資産形成を目指してみてはいかがだろうか。